相続後に不動産の名義は変更しなければならないのですか？

相続が発生したときに、自動的に相続人に不動産の名義変更がされるわけではありません。

不動産を相続人の名義に変更するためには、不動産を相続した者が法務局に登記を申請して、名義変更の手続きをする必要があります。

遺言により不動産を取得する人があらかじめ決まっていれば、遺言書や戸籍などの書類を提出して、名義変更の手続きをします。

遺言書等がなければ、相続人全員で遺産分割協議等を行い、遺産分割協議書や印鑑登録証明書などの書類を準備して、不動産を取得する人が名義変更の手続きをする必要があります。

このようにして不動産を取得する人が確定したら、法務局に登記申請をして、所有権移転登記の手続きをすることとなります。

登記手続きが完了することによって、不動産の名義が相続人に変更されます。

不動産の名義変更は、必ずしなければならないのでしょうか。

これまでの法律では、相続に伴い、不動産の名義変更をしなければならないと義務付けている法律はなく、名義変更をしなかった場合に罰金等が科されることもありませんでした。

しかし、令和６年４月から施行される改正不動産登記法では、相続等によって不動産を取得した相続人等には、登記申請義務が課されることになりました。

この義務に正当な理由なく違反した場合には、１０万円以下の過料に処せられることにもなっています。

さらに、不動産の名義を相続人に変更しないと、これ以外にも様々な不利益が生じるおそれがあります。

このような不利益としては、以下のようなものがあります。

⑴　不動産を第三者に売却することができないこと

不動産を売却する場合には、不動産の名義を第三者に変更する必要があります。

しかし、不動産が被相続人名義のままだと、不動産を第三者に名義変更することができなくなってしまいます。

このため、不動産を買いたいと言う人が現れたとしても、不動産の名義が被相続人名義のままだと、売却の手続きをすることができなくなってしまいます。

⑵　不動産の持分を差し押えられるおそれがあること

不動産が被相続人名義のままだと、法律上は、相続人が相続分に基づき共有しているものと扱われてしまいます。

このため、一部の相続人が負債を負っている場合には、その相続人の債権者が、相続分に相当する不動産の持分を差し押さえるおそれがあります。

実際、一部の相続人が相続税を納付していなかった事例で、税務署が遺産である不動産の持分を差し押さえた例も存在しています。

このようにその相続人の財産ではないとしても、不動産の持分が差押えをされるおそれが生じてしまいます。

この場合には、不動産を第三者に売却することができなくなってしまいますし、法律上は、持分の競売手続に移行し、見ず知らずの第三者が競落する可能性もあります。

⑶　さらなる相続が発生する等の事情により、名義変更が一層困難になること

不動産の名義変更がなされないうちに、さらに相続人について相続が発生し、相続人の数が増えることがあります。

このような事態は、名義変更がなされずに時間が経過すればする程、おこりやすくなります。

相続人の数が増えると、協議を行うのがより困難になりますし、手続きに必要な戸籍も膨大な量になってしまいます。

また、不動産の名義変更がなされないうちに、相続人の一部が所在不明になるおそれもあります。

住民票等により相続人の住所を調査することができれば、まだ問題は深刻ではないかもしれませんが、場合によっては、住民票等に記載された住所に相続人が居住しておらず、親族も所在を把握していないような事態に陥ることもあります。

このような事態に陥った場合には、家庭裁判所で、所在不明の相続人について不在者財産管理人を選任してもらうことにより、遺産分割協議を進めることもできますが、手続きに何か月も時間がかかるうえ、選任にあたり、多額の予納金を家庭裁判所に納める必要も出てきてしまいます。

このように、時間の経過により、遺産分割協議が難しくなり、さらに不動産の名義変更が困難になるおそれがあります。

このように、不動産の名義変更は、罰則がある法律上の義務とされていますし、手続きをしなかった場合の不利益は大きいものがあります。

当法人は、岐阜県内外の不動産の名義変更の案件を承りますので、なるべくお早めにご相談をいただければと存じます。