相続財産が建物だけで分けられないときはどうしたらいいのですか？

相続の場面では、相続人が法律上の権利を主張する場合には、相続分に基づく分割が行われることとなります。

ところが、相続財産が建物だけの場合は、建物を物理的に分割することができません。

このため、相続財産が建物だけの場合は、以下で述べるような方法により、相続分に基づく遺産分割を試みる必要があることとなります。

相続人の一部が建物の取得を希望し、他の相続人が建物の取得を希望せず、お金による精算を希望することがあります。

こうした分割方法を、代償分割といいます。

相続人の一部が建物に居住している場合には、このような分割方法が試みられることとなるでしょう。

このような場合には、建物の評価額を算定し、各相続人に対し、評価額に相続分を乗じた額を支払うこととなります。

建物の評価方法としては、固定資産税納税通知書等に記載された固定資産評価額を用いることが考えられます。

ただ、建物が老朽化しており、固定資産評価額程の価値もつかない場合や、まとまった賃料が発生する建物であり、賃料収入も考慮して評価すべき場合には、不動産鑑定士等に評価を依頼することになるかと思います。

もっとも、建物の取得を希望する相続人に資力がない場合には、代償分割の方法を用いることはできません。

建物を第三者に売却し、売却代金を相続分に基づき分割することがあります。

このような分割方法を、換価分割といいます。

換価分割は、相続人全員の合意のもとに売却するか、遺産分割審判において、家庭裁判所が競売を実施する決定を行うことにより、進められます。

売却代金については、相続分に基づいて分割することが容易でしょうから、建物を売却することができれば、多くの問題が解消することとなります。

もっとも、建物を売却することができない場合には、換価分割を用いることはできません。

通常ですと、土地とともに建物を売却しなければ買い手が現れないでしょうから、少なくとも土地の所有者から、同時に土地を売却することを認めてもらわなければ、建物を売却することはできないと考えられます。

また、土地の所有者から、土地と同時に売却することを認めてもらえたとしても、建物の所在場所、建築後の経過年数、現在の使用状況次第では、買い手が現れない可能性もあります。

このように、建物の売却が期待できない場合には、換価分割の方法を用いることはできないでしょう。

以上のような方法をもってしても遺産分割を行うことができない場合には、建物を相続人が共有していることを確認し、遺産分割の手続きを終了せざるを得なくなってしまいます。

もっとも、建物を共有のままにしておくことは、問題を先送りするに等しく、また２０２４年４月１日からは相続登記が相続人の義務となりますから、共有分割は、可能な限り避けるべきかと思います。

私たちは、複数の選択肢の中から、可能な遺産分割の方法を検討し、その分割方法を実現するためにはどのような主張を行うべきなのか、検討を尽くしています。

岐阜で遺産分割の件でお困りのことがあれば、ご相談ください。